魏文享:地产大王刘歆生

选择字号:   本文共阅读 495 次 更新时间:2017-06-05 09:24:02

魏文享 (进入专栏)  

   “都督创建了民国,我则创建了汉口。”在中华民国第二任总统黎元洪面前口气如此大的人,就是民国时期汉口的地产大王刘歆生。

  

   时人评说当时中国有三位地产大王:一是上海的哈同,二是天津的高星桥,三就是汉口的刘歆生。

  

   在近代中国这个危险与机遇并存的时代,两江交汇、雄踞华中的武汉是富于冒险精神的创业者、投机者的乐园。在风云变幻的时势中,他们不仅改变着自己的命运,也改变着他们周边的世界。刘氏在上世纪前期,依靠手中掌握的土地,创建了自己的地产王国,也实实在在地影响着汉口的城市建设与发展。

  

   投身买办投机生财

  

   刘歆生1857年出生于汉阳县柏泉乡刘家嘴村,少年时放过鸭、喂过牛,饱尝艰辛,但生活的磨砺使其立志出人头地。因为祖父、父亲都是天主教徒,刘歆生也受洗入教,与汉口天主堂神父金宝善相识。金神父见刘家贫困,借钱200串给刘家开牛奶坊,刘歆生成了送奶工。他后来也入堂奉教,并学会了英语。不久,他通过天主教会的关系进入汉口太古洋行当练习生,后升为写字兼跑街,月薪纹银10两。他为人机变灵活,善于交际,很受教会法国神父的赏识。

  

   刘歆生不甘于为人作嫁,想自办实业。1896年前后,刘歆生曾和汉口天主堂教友、法国人郎中金正裔合资到湖北省阳新县炭山湾开采煤矿,接着办歆生记铁、木工厂,但都没有成功。1899年,刘歆生得法国神父推荐,到法商立兴洋行当买办。三年后,他又担任法国东方汇理银行汉口分行的买办,丰厚收入使之完成了最初的资本积累,而买办的身份又为其个人投资提供了契机,刘歆生敢闯敢干、善于风险投资的经营才能有了施展的空间。

  

   刘歆生利用东方汇理银行买办的身份,开设了自己的阜昌钱庄。他一方面从东方汇理银行借入低价贷款,然后转手高价贷出,谋得暴利。此后,他借助于钱庄和洋行的融资之便,还投资经营了许多工商企业,如刘万顺牛皮行、东方转运公司、机器榨油厂、炭山湾煤矿以及江西铜矿等,皆应市场需求而生,成为其利润之源。

  

   刘歆生充分利用其融资优势,还进行了几笔风险投资,获得丰厚利润。刘歆生的父亲刘作如在汉口谋生时,曾收留一位名叫刘长陆的落魄青年为养子,不想这刘长陆后来历经辗转,竟然当上了上海立兴洋行的买办。当他得知上海各大洋行准备大量收购白芝麻时,便将此消息告知刘歆生,希望借助于刘歆生的实力做一笔大买卖。刘歆生认准时机,调动大量资金,在襄樊等白芝麻产区设庄收购,集运于汉口再转沪出售,贱买贵卖,数量又大,几趟转售竟然赚得50万两银子。对比其后的大手笔,这还不过是牛刀小试。但刘歆生的经营手法已经十分明显:一是视野开阔,消息灵通;二是善抓良机,敢于冒险。

  

   划船圈地借势政府

  

   开埠初期的汉口,房地产还没有形成一个有形的产业,这正是冒险家梦寐以求的良机。当时汉口市区限于今中山大道的硚口至一元路与长江、汉水之间的狭长地带,一到夏天水涨便沦为泽国,所以大多农民乐于低价出让这片低洼的土地。

  

   刘歆生独具眼光,他见汉口租界日益发展,外商纷至沓来,敏感地预计汉口市区必然会逐步扩大。他把自己的全部资金和义兄刘长荫资助的银两都用于购买土地,还向银行钱庄高息借款,斥巨资大量吃进土地。为了获得更多的土地,他还想出了“划船计价”的办法,在所购土地的四角立上旗杆,在旗杆之间划船,以划桨的次数来计价,这恐怕也是地产买卖史上空前绝后的奇闻了。

  

   几年之内,他收购了上自舵落口,下至丹水池,西至张公堤(当年还未修堤),南至租界,方圆60平方公里之内的湖荡地,几乎囊括了市区可能发展的全部土地,成为汉口第一位的地产巨头,成为名符其实的“汉口地皮大王”。

  

   1901年,刘歆生开办填土公司。先是承接租界内的填土工程,后来就是专门开发他所购进的大量土地。他还成立了制造填土工具的铁工修理厂,又雇佣大量劳力,经年累月平整土地,以供开发。

  

   1905年张公堤筑成后,堤内的湖地不再受水害而成了良田。这时,清廷汉口地方官将堤内土地分段清查登记,编制成鱼鳞图册,按册印发“板契”营业。这个地区上自舵落口,下迄丹水池,西至张公堤,南达铁路边,在这样大片土地上,刘歆生占有约四分之一的面积。张公堤的建成和土地的清查注册,不仅使地价增值,产权也有了保障。刘歆生除了缴付税款外,还主动地认缴了业主捐银50万两,因为他已经是全武汉最大的地主,而张公堤的建成则打开了他黄土变金的阀门。

  

   1907年,汉口城墙拆除,修建后城马路,汉口向外发展的趋向已十分明了。人们这时才意识到刘歆生的先见之明,他所拥有的大片土地,正是汉口的发展必经之地。

  

   他用自己创办的填土公司填平江汉关与英租界紧邻地段,与租界合筑“歆生路”,在与花楼街毗邻的路段修建了两层楼房的生成里,接着向歆生路北段延伸,又修筑了歆生一、二、三、四路和民意路等。在歆生二路(今江汉二路)对面往东,修建了华商街,并在此街周围,提供大量地皮给汉口工商界人士,修筑起10多条街道,一个汉口新区赫然呈现。

  

   牟取暴利诚信为人

  

   圈地成功,只是房地产开发的第一步。接踵而来的问题是,如何发掘他所拥有土地的商业价值?刘歆生敏锐的经营眼光再次显示出来。当时英租界为了便利交通、繁荣市场、扩充面积,提出在刘氏所拥有的土地上筑路。经过权衡,刘氏欣然同意出让路基,但强烈要求路修成后须以他的名字来命名。路修成后,命名为“歆生路”(今江汉路),路两边属于刘氏的土地身价倍增,经过开发,成为门店聚集的商业中心,也造就了一条百年商业街。

  

   1902年前后,英国人在汉口兴建西商跑马场,吸收高级外侨为会员,但歧视中国人。一次,身为汉口首富的刘歆生欲从正门进入,也遭到阻止。他一气之下,打算建一座中国人专用的跑马场。1906年,由他提供地皮,与人合作建成了“华商跑马场”,吸引市民赌马。华商跑马场对所有人开放,生意一直做得十分红火。其实,这也不是一时之气,跑马场建成后人气很旺,形成一个新的商圈。此时,刘氏便开始出手经营跑马场周围属于他的土地,收益倍增。

  

   类似的策划还有很多。对此刘氏可谓轻车熟路,游刃有余。几十年中,虽几经波折,但刘歆生“汉口地产大亨”的头衔却从未失去。

  

   刘歆生在地产经营上出手又准又狠,一心追求高额利润,但他特别讲求诚信,对于往来客户商家十分大度,也能乐善好施。辛亥革命以前,他任东方汇理银行买办时,代各钱庄放了不少贷款,遇到兵荒马乱,有人无力偿还,他一律负责垫款还贷,损失不少,却赢得了良好的口碑。他重视社会交往,与洋行及权贵们建立了密切的关系,但个人生活却十分节制,穿着也很朴素。因此在赚取超额利润的同时,也维持了较好的社会形象和人际关系。其实,对于一个风险投资者来说,良好的个人形象及通达的人际网络是十分必要的。

  

   不过,刘歆生在其购地填土修路建房中,由于扩张太快,开支浩繁,到1911年就已积欠华洋各界款项达500余万两。晚年,刘歆生虽因债务关系,拨出了大量地皮,但直到他去世,他占有的地皮面积,仍稳居众商之首。1941年,84岁的刘歆生去世,留下的是一个地产大王的传奇。

  

   从放鸭娃到地产大王,刘歆生显得从容不迫。他似乎天生就是属于那个危机与契机并存的时代。只要有一丝机遇,他就会毫不犹豫地抓住,圈土地于草莽,建高楼于平地,舍小就大,敢搏敢干!

  

   刘歆生活动年表:

   咸丰七年(1857),歆生一岁

   出生于汉阳县柏泉乡刘家嘴村,幼年家贫,人称他是放鸭娃。

   同治十年(1874),歆生十五岁

   离开农村来到汉口当送奶工

   光绪二十二年(1896),歆生四十岁

   和法国人郎中金正裔合资到湖北省阳新县炭山湾开采煤矿,接着办歆生记铁、木工厂,但都没有成功。

   光绪二十五年(1899),歆生四十三岁

   1899年汉口太古渝报关行聘他当杂工与写字,在与法国天主堂教友打交道过程中,学会了法语与英语,后被聘为立兴洋行买办。

   光绪二十七年(1901),歆生四十五岁

   开办填土公司。先是承接租界内的填土工程,后来就是专门开发他所购进的大量土地。

   光绪二十八年(1902),歆生四十六岁

   担任法国东方汇理银行汉口分行的买办。

   光绪三十年(1904),歆生四十八岁

   张之洞提议修筑张公堤,以防后湖水患,刘歆生慷慨捐银50万两。

   光绪三十二年(1906),歆生五十岁

   由他提供地皮,与人合作建成了“华商跑马场”。

   1941年,歆生八十四岁

   病逝,葬于家乡柏泉墓地。

  

   本文刊于《三联竞争力》2007年第6期,感谢华中师范大学近代史研究所硕士张莉同学提供稿件。

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本文责编:邢宗民
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文章来源:《三联竞争力》2007年第6期

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