孙立平:失衡的社会必然导致畸形的房市

选择字号:   本文共阅读 3943 次 更新时间:2006-07-06 22:13:15

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孙立平 (进入专栏)  

  

  在有关房地产的争论中,有一个颇值得玩味的插曲:当任志强因认为自己是被媒体断章取义的穷富分区论而备受抨击之时,潘石屹则开始高唱贫富混居的理想。更值得玩味的是,任在回敬潘时,曾经说了这样一段话:“请问小潘为什么不在建外SOHO中盖一些中低收入家庭买得起的类似于经济适用房价格的普通住房,让为这个社区服务的秘书、保姆、清洁工住在同一个区域中而免去交通来往之苦呢?你会说规划要统一、管理费要统一、建筑产品与风格要统一等理由,但结果是高房价已使建外SOHO成为了富人区。”任志强更进一步说:“华远曾竣工的住房中低于4000元/平米的大约占50%,低于2500元/平米的大约占10%。”

  任志强的这番话,既是对潘石屹的回敬,也是为自己所做的辩解。我们这里关注的不是其观点的是非,而是其论证的方式。

  任在用自己盖了多少低价房来说明自己不光是给富人盖房子,说明自己不是一个见利忘义的开发商。这里一个有趣的现象是:人们用“只给富人盖房”来指责开发商,而开发商则用自己也给穷人盖了多少房子为自己辩护。不知道人们这时是否会想到这样一个问题:那些生产诸如劳斯莱斯、奔驰、宝马等高级轿车的公司,需要用他们每年还同时生产几百辆夏利来证明自己的眼里不是只有富人吗?事实上,汽车制造商从来没有为自己做这样的辩护,也没有人会逼着他们做这样的辩护。于是问题就来了:为什么有的汽车制造商专门生产高级轿车被认为理所当然,而专门给富人盖房子的房地产商就会被人们抨击为见利忘义?以至于像任志强这样在公众舆论面前表现得非常强悍的人物也不得不用自己同时也为穷人盖房来为自己辩护?

  我想,首先最基本的问题也许在于这两种商品的属性不同。汽车是一件耐用消费品,而且至少在我国目前情况下还不是生活必需的耐用消费品。汽车贵了,人们可以不买。但住房却不同,住房不是一般商品,它同时是一种生活必需品,而且是一件最大宗的生活必需品。尽管有关政府部门告诉人们,人人有房住包括租房住,房地产商告诉人们,人人都拥有自己的住房是不现实的,但拥有自己的一套住房仍然是几乎每一个人的心愿和生活目标。

  这样的差异也许可以部分解释住房和汽车这两个领域中商品提供者与消费者关系的不同。当普桑卖到20多万时,其暴利的程度比今天的房地产有过之而无不及。但即使是在当时,汽车制造商与消费者的关系也远没有今天开发商与购房者关系这么紧张。在今天的汽车消费中,质量纠纷、维权也会偶尔发生,甚至还出现过因为产品质量问题而砸毁奔驰车的事件。但总体来说,汽车制造商与消费者之间并不存在严重的总体性对立。即使是开夏利、奥拓的,甚至骑车走路的,也很少有对生产奔驰、宝马车的厂商心怀敌意。而在房地产领域中,情况恰好相反。夸张点说,在今天的中国,房地产商与购房者之间,简直视若仇雠。而在整个社会上,开发商简直就成了奸商或为富不仁的代表。可以说,就一个产业与其消费者关系的紧张程度而言,很少有出其右者。

  商品属性差异的作用无疑是存在的,但问题的症结却远非仅此而已。因为在任何社会中住房与汽车这两种商品上述属性的差异都是存在的,但却并不是在任何社会中购房者与开发商都要如此对立。因此,我们需要关注产生这种现象的更大的社会背景。

  最近,著名经济学家茅于轼先生曾对目前我国一些地方畸高的房价做过一个很好的分析。他说,企业作为供给方,总是想方设法提高价格,这一点也不奇怪。但是买方不是傻瓜,他们会尽量压价。现在房价高是买方愿意,而且也有钱,出高价买房。是他们,而不是房地产商抬高了房价。是什么原因使得那么多的人愿意出高价买房?答案在我国收入分配的特点上,即财富集中在少数人手里,他们手里有很多钱,他们要买好房子,买大房子,买贵房子。开发商当然瞄准这些人的需求。难道要让开发商盖普通的低档房,可是卖不出去,同时却损失了高端客户?我国房地产市场偏向档次高的客户,普通的低档房盖得很少,这正是与我国财富分配中贫富悬殊有关。房地产市场反映了收入分配的状况,不改变收入分配,房地产业的结构同样改变不了。

  回到刚才的问题上来。由于住房与汽车不同,住房是一种人们不可或缺的生活必需品,因而一般地说,房地产业要比汽车制造业承担更重的社会责任。但要注意,我这里所说的社会责任,更多地是对一个产业而言,而不是对一个具体的商家而言。也即,这种社会责任至少不能简单地理解为每一个开发商都要同时为社会中的各个阶层和群体提供住房,既要为富人建高档住宅也为穷人提供廉价住宅。这里的社会责任表现为,整个产业能够提供一种相对合理的产品结构,使得社会中的各个阶层和群体能够在这些产品中选择适合自己的产品。

  然而也正是在这点上,我们看到今天中国房地产业的问题之所在。这就是,不是某一个开发商,而是整个产业走上了一条与普通消费者的需求越来越背离的高端路线,住房开始逐步脱离居住之所的属性,而越来越成为一种投资甚至热炒的对象。正因为此,才有某市长强调“房子是用来居住的”这个普通得不能再普通的常识。

  因此,目前房地产业的问题并非是个别房地产企业的问题,而是整个产业的问题,是整个产业的病态。而这个产业的病态又是与整个社会的失衡联系在一起的。

  若干年前,我和一个搞房地产的朋友经常在私下里争论北京房价的走势问题。当时我的观点是,北京房价的上涨不可能持续很长时间。我的根据是,在北京房价不断攀升的同时,房屋租金的价格却在不断走低。除了少数地区,包括城市中心区在内,甚至租金的水平要低于10年前。如果租金与房价的偏离达到一个临界点,房价就会走低。那个搞房地产的朋友争辩说,我虽说不出这么系统的道理,但我坚信北京的房价会不断走高。事实证明,是我错了,他对了。我的推断错在什么地方?关键是对外来资金涌入北京的估计不足。从一些研究成果看,除了北京市自身的购买力之外,有两个因素对推动北京的房价起到了重要作用:一是外来的投资性或投机性资金;二是每年超过十万的北京高校毕业生。他们大多不会离开北京,此外每年还有为数可观的“北漂”来京寻找机会。从理论上说,两个家在外地的毕业生在北京安家立业就需要1套房子,如果考虑到独生子女所形成的家庭结构,甚至两个外地孩子在北京安家立业最终可能需要3套房子,因为其父母在退休之后也可能追随而来。

  我举这个例子是想说明,在一个失衡的社会里,社会中各个角落的资源都会以极快的速度向有限的大城市积聚。因为在这样的社会中,若干个特大的城市集中了社会中主要的经济、政治和文化资源,甚至也集中了生活中最主要的机会。这让我同时想起引起人们广泛关注的大学生就业难问题。人们在讨论大学生就业难问题时,经常指责他们不愿意到中小城市去,更不要说农村了。但这与其说是他们的意愿问题,不如说是失衡的社会缩小了他们选择的空间。在美国,即使是一流大学的博士能在排位百名左右的大学找到教职,也会当作是一个不错的就业机会。但北京、上海高校的毕业生却很难做到这一点。其中原因不仅是生活条件,更重要的是,在我们的社会中,学术资源和机会是高度集中在有限的几个地方。

  因此,北京、上海等大城市畸形的房地产业和房地产市场,表明的是失衡社会中资源向这些城市进一步积聚的过程。进一步的问题是,在一个失衡的社会中,会有一个正常的房地产业吗?

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